Опасно ли брать ипотеку? Эксперты о том, что происходит со ставками и ценами на жилье

По итогам начала года средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья Москвы выросла на 1,5%. С начала кризиса в некоторых проектах наблюдается рост цены на 5–10% на фоне роста спроса. Однако эти изменения носят краткосрочный характер, поскольку выходят на сделки те покупатели, у которых есть либо одобренная ранее ипотека, либо возможность 100%-ной оплаты. На фоне роста ипотечных ставок такой спрос быстро вымывается.

Если ситуация с неподъемными ипотечными ставками будет носить затяжной характер, сделки по купле-продажи жилья могут перейти в сделки обмена, как это было в советское время. При этом программы рассрочки и трейд-инСхема одновременной продажи и покупки квартир, которые располагаются в одном городе или одной области также будут крайне востребованы.

Повышение Центробанком ключевой ставки до рекордных 20 пунктов ожидаемо отразилось на ипотеке. Многие банки подняли ставки до 15–23%. Кроме того, некоторые банки приостановили на неопределенный срок выдачу кредитов по «Семейной ипотеке» (выдавалась под 6% семьям с ребенком, родившимся не позднее 1 января 2018 года) и «Ипотеке с господдержкой» (можно было получить под 7% сумму не более 3 млн рублей). Эти программы предполагали, что государство субсидирует разницу между базовой и льготной ставкой. В условиях кризиса банки опасаются, что не получат компенсацию из‑за сильно возросшей вилки между рыночной и субсидируемой ставками.

По стандартным программам получить жилищный кредит также сейчас затруднительно. По тем кредитным договорам, по которым уже приобретена квартира, пересмотр условий невозможен. Дольщиков, которые уже купили недвижимость в ипотеку, в том числе на льготных условиях, повышение ставок не коснется.

Ипотечная ставка привязана к ключевой, которую назначает ЦБ. Обычно она составляет +3 процентных пункта к ставке рефинансирования. Таким образом, при ключевой ставке, объявленной регулятором в 20%, ипотечная ставка в ряде банков выросла до 23%. Такие цифры психологически сложно воспринимаются, еще недавно мы гордились, что наши ипотечные ставки минимальные. Ожидаем, что правительством будут приняты меры по частичному субсидированию ставки. Это поможет сохранить доступность ипотеки для многих людей.

В условиях кризиса Центробанк вынужден повышать ставку, чтобы сдержать уровень инфляции. Ипотечная ставка неизбежно растет вместе с ключевой. Однако существует барьер, при достижении которого ипотека становится неподъемной для большинства. Ставки выше 20%, скорее всего, заставят многих отказаться от планов по покупке недвижимости.

Рост ипотечной ставки до 15% и выше наряду с падением доходов сделал жилищный кредит дорогим для большинства людей. Например, семья планировала приобретение двухкомнатной квартиры стоимостью 15 млн рублей и рассчитывала на средства от банка в размере 12 млн рублей. При ипотечной ставке в 10% ежемесячный платеж составит 115 тыс. рублей, при 12% — 132 тыс. рублей, при 15% — 158 тыс. рублей, при 23% — 232 тыс. рублей. По данным Росстата на февраль 2022 года, средняя зарплата в Москве составляла 116 354 рубля. Таким образом, если в семье муж и жена работают, то общий доход составляет 232 708 рублей. Если супруги взяли бы кредит под 10%, то они смогли бы расплачиваться, отдавая одну зарплату, а вторую оставляя для других нужд. При ставке в 12% ипотечное бремя составило бы уже 57% от совместного дохода, при 15% — 68%. При ставке в 23% ежемесячный платеж равен их доходу. Мы видим, что повышение ставки от 15% и выше, по сути, делает приобретение жилья неприемлемым. Семье придется рассмотреть недвижимость в более доступной по цене локации или отложить покупку до введения льготных ипотечных программ.

От удорожания ипотеки пострадают прежде всего покупатели квартир массового сегмента и отчасти бизнес-класса. Среди приобретающих премиальную или элитную недвижимость доля ипотечных сделок невелика.

Во время кризиса 2020–2021 годов, связанного с эпидемией коронавируса, предпринятые правительством мерыИпотеку тогда выдавали под 6,5%, разницу до фактической ставки компенсировало государство. стали драйвером для развития строительной отрасли. Поддержка государства сегодня также необходима. По нашим данным, на уровне властей и банковского сообщества сейчас обсуждается возможность введения программы субсидирования ипотеки. Ставка по ней может составить 12% годовых.

Часть банков приостановила выдачу ипотечных кредитов. Это связано с пересмотром ставки, а также с ожиданием мер по государственной поддержке. Это временно сдерживает волну ажиотажного спроса на рынке.

Государственное субсидирование ипотеки (хотя бы до 12%) поможет рынку недвижимости сохранить стабильность в кризисное время. Кроме того, по имеющейся информации, обсуждается ряд мер по поддержке строительной отрасли: субсидирование ставки по проектному финансированию, сдерживание цен на стройматериалы и, возможно, досрочное раскрытие эскроу-счетов (счета, на которых размещаются деньги дольщиков до момента окончания строительства. — Прим. ред.).

Конечно, таких рекордно низких ставок, как в 2020–2021 годах в ближайшее время не будет. Ожидаются программы с государственным субсидированием ставки, специальные программы от банков и от застройщиков. Эти меры неизбежно стимулируют спрос. Скорее всего, тенденция к росту в таком случае сохранится, хотя темпов, сравнимых с минувшим годом, мы, вероятно, не увидим.

По моему мнению, этот кризис не похож ни на какой из ранее зафиксированных по масштабам экономических санкций, которые наложены на все сферы экономики. Поскольку строительство — это системообразующая отрасль, то в таких условиях она требует мощной поддержки со стороны государства.

Если у вас есть возможность 100%-ной оплаты квартиры, то входить в сделку лучше как можно скорее, даже если придется согласиться на покупку объекта с меньшей площадью, чем планировалось ранее. Стоит рассмотреть и варианты субсидированной ипотеки, если у застройщика они есть, но в таком случае все равно нужно правильно оценить свою финансовую устойчивость, включая риск потери работы.

Если у вас одобрена ипотека на прежних, докризисных условиях, то, конечно, вам необходимо как можно скорее воспользоваться кредитом и приобрести квартиру. Если вы только планируете покупку жилья, то, на мой взгляд, стоит дождаться предложений по субсидированной ипотеке или иных более подходящих условий. Кризисы на рынке случаются, но, к счастью, имеют временный характер. Улучшение геополитической ситуации, введение мер по урегулированию экономической обстановки скажется и на смягчении ипотечной политики банков.