«Дешевле снять жилье в Испании». Как рост цен на жилье оставляет россиян без квартир

Анна жила в Москве с 2020 года. Переехать в ковидный год из Краснодара ее вдохновила первая поездка в Москву: девушка вспоминает, что ее поразили огромные общественные пространства, чистота и открывающиеся карьерные возможности. «Я до этого в Москве не была ни разу, а тут приехала в отпуск и поняла: хочу здесь жить, из Краснодара я уже выросла, — вспоминает Анна. — За месяц я нашла работу в столице и переехала. На первых порах 40 тысяч казались огромными деньгами за съемное жилье, но потом привыкла. Тем более что зарплата тоже кратно выросла, и казалось, что платеж вполне подъемный. Хотя сердце периодически екало при воспоминании о 15 тысячах за аналогичный метраж, которые я платила еще пару месяцев назад».

За четыре года жизни в Москве Анна сменила несколько работ и квартир: стоимость съемного жилья менялась в зависимости от обстоятельств, но это всегда были соизмеримые суммы. 

После расставания в 2023 году девушка решила снять жилье поменьше и заехала в однокомнатную квартиру в семнадцати минутах пешком от станции метро «Пролетарская». Хозяйка квартиры попросила 42 тысячи рублей в месяц. Сумма показалась справедливой, и вплоть до августа 2024 года девушка исправно вносила платежи. В августе арендодательница внезапно объявила о том, что теперь за квартиру придется платить 50 тысяч рублей. Анна расстроилась, но не стала спорить, лишь решила выторговать себе более удобные условия: попросила взамен вывезти старый телевизор, который давно ей мешал, а на его месте установить комод, чтобы увеличить зоны для хранения вещей. Хозяйка квартиры согласилась и пообещала вывезти девайс через месяц. 

Анне пришлось вернуться в Краснодар, посчитала, что так будет выгоднее: сейчас за однокомнатную квартиру она платит 30 тысяч в месяц, при этом продолжает работать удаленно на московскую компанию. О возвращении в Москву пока речи нет. По словам девушки, она не готова отдавать существенную часть бюджета за четыре стены, а арендодатели на фоне ажиотажа совершенно не считаются с квартиросъемщиками и предлагают плохие варианты за неадекватно высокий ценник, потому что спрос превышает предложение в семь раз. 

«Аренда квартир всех типов подорожала в 2024 году внушительнее, чем в 2023-м, когда однушки выросли на 22,2%, двушки — на 19,9%, трешки — на 15,6%. В минувшем году рост составил 31,4%, 25,8% и 27,6% соответственно», ― рассказал гендиректор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. Сильнее всего ставки выросли в промышленных городах, где они были низкими еще год назад. «Теперь снять среднюю однокомнатную квартиру за 13–16 тыс. рублей в месяц, как в 2023 году, нельзя ни в одном городе с населением более 300 тыс. человек», ― отметил эксперт. Он связал рост цен с инфляцией, отменой льготной ипотеки и высокой ключевой ставкой, которая повлекла «заградительные проценты по жилищным кредитам».

«ЦБ формирует ключевую ставку и проводит аукционы кредитов среди коммерческих банков. Эти банки затем предлагают кредиты гражданам и компаниям. Таким образом, ЦБ косвенно влияет на поведение миллионов людей и тысяч компаний, — объясняет инвестиционный аналитик KasCapital Глеб Стяжкин. — Когда ставки высокие, люди и компании меньше берут кредиты, что приводит к снижению покупок и цен. Если ставки низкие, кредиты становятся доступнее, и спрос на товары и услуги растет, что вызывает рост инфляции». 

Повышение ключевой ставки 25 октября 2024 года — не первый раз, когда Центробанк решается на такой шаг. По словам Стяжкина, с августа 2023 года по октябрь 2024-го она постепенно выросла на 9% — такого длительного периода высокой ставки «мы не видели в XXI веке». 

Параллельно в России с 2022 года наблюдается сильный рост инфляции: в 2024 году она составила около 8,5%. Из-за этого выросли цены на продукты питания, недвижимость, автомобили и не только.

Объясняя, как это работает, инвестиционный аналитик обозначает три основных пункта:

1. Сдерживание инфляции. При высоких ставках люди начинают больше сберегать, а не тратить, это помогает снизить инфляцию.
2. Контроль над спросом. Если люди меньше покупают, цены могут оставаться стабильными или даже снижаться.
3. Управление ожиданиями. ЦБ пытается создать у людей ощущение, что сейчас выгодно не тратить деньги, а хранить их в банке под высокий процент.

По словам Стяжкина, «ЦБ сейчас сталкивается с трудной задачей — убедить нас с вами не тратить деньги, а копить». Сделать это, по мнению эксперта, непросто, особенно когда инфляция продолжает расти. «Люди видят, что цены растут на продукты, жилье, машины — и вместо того чтобы нести деньги на вклад, они продолжают покупать, пытаясь спасти средства от инфляции. А эти покупки только больше провоцируют инфляцию, — делится Стяжкин. — Поэтому ЦБ сейчас так тяжело: он изо всех сил пытается создать картинку, что сейчас ничего покупать не нужно. Но многих даже вклады под 20% в этом не убеждают. Поэтому для Центробанка это такая головная боль, он повышает ставку и держит ее настолько высокой». 

При этом Стяжкин обращает внимание, что помимо покупок обычных людей есть государственные расходы и налоги на товары в виде НДС или акцизов. Все это тоже влияет на инфляцию, но работа ЦБ на ней отразиться не может — только действия самого правительства. «Независимо от того, какова будет ставка, важно помнить, что не от нее сейчас будет зависеть инфляция, а от того, будем мы сейчас копить деньги или продолжим их тратить», — заключает аналитик.  

Константин с супругой — еще одни «пострадавшие» от роста цен на недвижимость. Последние три года пара жила в Москве с перерывом на Стамбул в 2022 году, когда объявили мобилизацию. Константин рассказывает, что задумывался о собственном жилье, но при более низких ставках. Тогда его все время что-то останавливало.

На фоне роста цен на жилье и нестабильной обстановки они с супругой решили переехать в Испанию. Пока что они снимают квартиру, но планируют обзавестись там собственным жильем в обозримом будущем. Для этого Константину нужно жить и платить налоги в Испании как минимум два года.  

«Пока у меня финансовая цель только накопить деньги на такую квартиру, в районе 150–200 тысяч евро. А где покупать ее, будет уже видно ближе к делу. Но если уж и брать ипотеку, то тут, в Европе. Что будет в России — вообще непонятно. Сейчас я снимаю на севере Испании трешку площадью восемьдесят квадратов в пятнадцати минутах на метро от океана и от центра города и плачу за это 1100 евро. В Москве я за эти деньги смог бы снимать или небольшую квартиру в районе ТТК, или такую же размером, но ближе к МКАД. Выбор очевиден», — объясняет молодой человек. 

Размер ключевой ставки влияет и на недвижимость — главным образом, на новое жилье. Причина этой зависимости в том, что для строительства дома застройщикам новых домов нужен кредит в банке. «Получение этого кредита называется проектным финансированием, — объясняет управляющий партнер сервиса квартирных решений «Самолет Плюс» Дмитрий Волков. —  Деньги же, которые платят покупатели, хранятся в банке на специальном эскроу-счете. Ставка по проектному финансированию плавающая и меняется в зависимости от ключевой ставки. Также ставка зависит от заполнения эскроу-счета, то есть чем больше застройщик продал квартир, тем меньше стоимость его кредита».

Стоимость нового жилья застройщики устанавливают исходя из финансовой модели, в которую закладывается и стоимость строительства, и стоимость привлечения денег, и другие факторы.  

«Застройщики сократят объемы выхода новых проектов, это приведет к сокращению объема предложения квартир в новостройках, что, в свою очередь, будет поддерживать цены. При этом какие-то отдельные интересные предложения, скидки на определенные квартиры, например в уже построенных домах, конечно, возможны». 

Волков также говорит, что при росте ключевой ставки возможно и падение спроса на ипотеку в новостройках — это уже заметно в статистических отчетах. Так, например, осенью 2024 года СМИ сообщили, что интерес к ипотеке у жителей крупных городов — Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодара и не только — упал примерно на 60%. «Потенциальные ставки по рыночной ипотеке в 25% и больше — это намного выше психологически доступного для людей барьера, — объясняет это снижение спроса Волков. — Драйвером покупательского интереса с учетом таких ставок остаются льготные программы, прежде всего семейная ипотека, по которой можно взять кредит под 6% годовых».

Кроме того, ключевая ставка по-разному отразится и на самих компаниях — в зависимости от класса жилья, которое они создают. 

«Сегмент „комфорт“ и большая часть сегмента „бизнес“ оказались в наиболее уязвимом положении, — рассказывает Ольга Хасанова, SEO и учредитель проектов Urban Awards. —  В них уровень спроса во многом определялся наличием льготных или хотя бы умеренных ставок по ипотеке. Без этого девелоперы не смогут быстро набрать необходимую аудиторию, а значит, им придется обслуживать кредит по максимальной ставке. Им будет проще вообще поставить проекты на паузу». 

По словам Хасановой, компаниям, работающим в элит- и премиум-классе, намного проще. Они опираются на немногочисленную, но очень устойчивую аудиторию. А благодаря высокой маржинальности своих новостроек эти компании относительно комфортно себя чувствуют даже в условиях жесткой кредитной политики.

Антону 37 лет. Он родился и вырос в Москве. Последние пять лет он встречался с девушкой и вместе с ней снимал квартиру. После расставания мужчина первое время жил в загородном доме у друга, а потом решил перебраться поближе к городу — и понял, что аренда квартиры ему сейчас не по зубам.

«Когда я только задумался о том, чтобы съехать от друга, квартиры, которые я смотрел, стоили порядка 50–60 тысяч за месяц, а сейчас они стоят уже 80–100 тысяч. Эта сумма просто не укладывается в моей голове, ведь разом придется выложить вообще порядка 300 тысяч просто за возможность заехать: первый, последний месяц, какой-то залог или комиссия агенту, плюс квартиры разлетаются как горячие пирожки. Поэтому пока я морально не готов искать жилье и принял решение вернуться в родительскую квартиру, где живу с мамой», — рассказывает Антон.  

Антон признается: у него были планы на строительство частного дома за городом или покупку квартиры, но в свое время он не стал вкладываться в стройку, о чем теперь жалеет. Единственный приемлемый вариант для ипотеки прямо сейчас, по мнению мужчины, это семейная, для которой нужно слишком много условий и маленькие дети, или IT-ипотека, которая тоже имеет большой ряд ограничений по сумме и условиям. Смущает Антона и непомерный размер первоначального платежа, который сейчас составляет 15–20% от стоимости квартиры. 

«Мне очень удобно жить с физической точки зрения: близко к метро и прочее, но с моральной точки зрения меня это угнетает: мне 37, я живу с мамой, и хоть у нас очень хорошие отношения и она не лезет в мою жизнь, все равно ее отношение ко мне уже немножко непривычно. Она постоянно пытается проявить заботу, а на меня это давит». 

Молодой человек рассчитывает, что в ближайшие шесть-семь лет ситуация на рынке недвижимости изменится, и тогда он сможет задуматься о приобретении собственного жилья. Он считает приемлемой ипотеку со ставкой 6–10%, а стоимость квартир в Москве при этом должна составлять 10–12 млн за двухкомнатную квартиру с отделкой, ведь стройматериалы тоже подорожали, и на квартиру площадью в 40 квадратных метров придется вложить минимум 1,5–2 миллиона рублей, объясняет Антон. И это без учета техники и мебели.

По словам риелтора Марии Кудреватых, повышение ставки делает ипотеку на вторичное жилье дороже, что, в свою очередь, приводит к падению спроса на него и, как возможное следствие, даже к снижению стоимости квартир в перспективе. 

С другой же стороны, как говорит Кудреватых, в условиях дорогой ипотеки увеличивается спрос на аренду жилья, что ведет к росту арендных ставок. Точно сказать, насколько стремительным будет это увеличение цен после повышения ставки до 21%, пока сложно: статистика показывает, что за последний год средняя арендная стоимость квартир в разных городах России выросла примерно на 15%.

«Ключевая ставка в равной степени влияет на стоимость ипотеки для вторичной недвижимости в черте города, загородного жилья и даже коммерческих площадей, — добавляет специалист по загородной недвижимости Павел Шамаев. — В контексте загородных домов, как и с городским жильем, наблюдается тренд: чем выше стоимость объекта, тем больше вероятность, что куплен он будет не в ипотеку, а за наличный расчет».